Què has de saber si vols comprar, vendre o llogar ?


Si és comprador – arrendatari

La decisió de la compra o venda d’una vivenda és un procés madurat que en molts casos, suposa la inversió més important de la família. Un cop que la decisió s’ha pres, la transacció en si, és el resultat d’un procés en que intervenen persones i factors, que s’han de conèixer. Per això la intervenció d’un professional API assegura la celeritat, transparència i seguretat.

Tota operació econòmica en la que intervenen tants aspectes pot tenir diverses complicacions si no s’han tingut en compte elements molt importants que pertoquen al venedor o arrendador i altres que corresponen al comprador o arrendatari.

Intentem exposar amb brevetat els punts més rellevants i que es tindran que seguir en el procés de compra, venda o lloguer d’un immoble, per a que Vostè com a comprador o arrendatari repassi els aspectes que no pot deixar de tenir en compte.

Esperem que aquesta guia li serveixi d’orientació i satisfaci les seves necessitats d’informació bàsica en la tramitació d’una vivenda o local comercial.

Si és comprador

La compra d’un bé immoble, constitueix una operació de gran transcendència econòmica i de molta importància per a qualsevol persona o família.

En aquest tipus d’operacions conflueixen factors molt diversos i d’una certa complexitat, de tipus jurídic, urbanístic, constructiu, de caràcter fiscal, financer, de correcta valoració en el mercat, d’expectatives de futures despeses, etc.

Des del Col·legi dels API de Lleida li recomanem l’assistència d’un API i la comprovació dels següents aspectes en la compra:

Titularitat de l’immoble

Asseguris de que la titularitat del venedor, així com el règim i situació jurídica de l’immoble (si és lliure o està acollit a protecció oficial, si és regeix pel règim de propietat horitzontal o pel de multipropietat, existència de càrregues o gravàmens com ara hipoteques, embargaments, etc.)

El Registre de la Propietat

Comprovi la situació de l’immoble en el Registre. Únicament la inscripció de la compravenda en el Registre fa prova en front a tercers. El Registre de la Propietat té caràcter públic, i, per tant, es pot consultar lliurement i sol·licitar notes o certificacions sobre la titularitat, càrregues i gravàmens que afectin a un bé immoble.

Documentació de la compra

Pot formalitzar-se de dos formes, en document privat o en document públic.

Document privat

Aquest, ha d’estar subscrit necessàriament pel venedor que sigui titular registral i pel comprador, o persones que legalment els representin mitjançant poder notarial exprés per al citat acte. Quan es tracti de Vivendes de Protecció Oficial, el contracte deurà ser visat obligatòriament pels Òrgans competents de la Comunitat Autònoma.

Si s’adquireix una vivenda en fase de projecte, en construcció o acabada, les quantitats anticipades a compte del preu tenen que assegurar-se mitjançant contracte d’assegurança o aval bancari, tenint que entregar-se al comprador el pertinent document que ho acrediti. Tot això fins que es formalitzi l’escriptura pública, ja que el document privat sols produeix ple efecte en les parts, no en front a tercers.

Document Públic

L’escriptura pública, és aquell document que està intervingut pel Notari, qui, a més d’assessorar a les parts, garanteix la legitimitat de les signatures i dona fe pública de la data i contingut de la compravenda; aquest document públic és el necessari per poder inscriure l’operació en el Registre de la Propietat. Per una major garantia del adquirent és aconsellable formalitzar l’adquisició en escriptura pública, procedint seguidament a la inscripció en el Registre.

Altres Recomanacions

La comprovació en el Registre de la Propietat té per finalitat assegurar-se de que l’immoble que es compra coincideixi amb el que apareix inscrit; és per tot això convenient agafar bona nota de les dades de situació, titularitat, superfície, quota de comunitat assignada a efectes de participació en les despeses de manteniment i serveis de l’immoble, etc.

El venedor, si es tracta d’obra nova, deurà entregar la documentació exigida per la normativa sobre protecció al consumidor i deurà entregar la Cèdula d’Habitabilitat.

Quan es tracti de Vivendes de Protecció Oficial, destinades a residència habitual i permanent, deu exigir al venedor la Cèdula de Qualificació Definitiva, en la que, entre altres extrems, consten els preus màxims autoritzats, superfícies útils, etc.

Contacte amb l’Administrador de la finca o el President de la Comunitat de Propietaris, ja que és la persona que pot proporcionar certificats acreditatius del estat de pagaments dels comptes mensuals de la unitat registral de la que la compraventa s’interessa, així com l’existència de pagaments pendents i derrames acordades.

També es deurà proveir d’una còpia dels Estatuts de la Comunitat i dels últims rebuts pagats sobre la Contribució Territorial Urbana i Arbitris municipals, per quant els impagaments recauen sobre la propietat.

Si el comprador és estranger, ha de tenir en compte si els pagaments es realitzen amb fons des d’exteriors per acreditar aquesta circumstància si algun dia decideix vendre la seva propietat i transferir l’import rebut per la venda.

 Despeses e Impostos

Tota la operació immobiliària reporta una sèrie de despeses e impostos:

Despeses:

  • Honoraris de l’Agent de la Propietat Immobiliària, Advocat, etc.
  • Honoraris de Notari per atorgament d’escriptura pública.
  • Honoraris del Registrador de la Propietat per la inscripció en el Registre de l’anomenada escriptura pública de compravenda.

Impostos:

  • IVA (Impost Valor Afegit) o ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). En el cas de l’IVA, s’aplica el tipus reduït o el tipus normal, segons es tracte de vivendes i els seus annexos o de locals comercials, respectivament, en primera transmissió. Si es tracta de segones o ulteriors transmissions, estan exemptes de l’IVA i subjectes a l’ITP.
  • Impost Municipal sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. Aquest import està assignat en principi per llei al venedor, però, en la pràctica, les parts poden convenir la seva participació en el pagament.

Si és arrendatari

El contracte de lloguer te un termini màxim legal, per la qual cosa no pot prorrogar-se de forma il·limitada.

És convenient que sol·liciti la Cèdula d’Habitabilitat que garanteixi que la vivenda està en condicions de ser ocupada.

Tingui en compte que tindrà unes despeses inicials en la formació d’un contracte de lloguer com és el cas de les despeses d’un mes de lloguer com a dipòsit de garantia (dos si la vivenda està moblada o és un local de negoci), a més un mes de lloguer com honoraris per l’API i el pagament d’una mensualitat avançada.

És important que conegui el termini i la referència i el càlcul de la revisió que s’aplicarà a la mensualitat.

En la visita comprovi i revisi les instal·lacions (funcionament d’interruptors, aixetes, panys, etc.), comprovi que els electrodomèstics funcionen correctament.

Recordi que es pot, l’arrendador pot repercutir-li l’IBI si així s’ha pactat.

Recordi que s’ha de registrar i dipositar la fiança en les Comunitats Autònomes.

Si és vostè venedor / arrendador

La decisió de la compra o venda d’una vivenda és un procés madurat que en molts casos, suposa la inversió més important de la família. Una vegada que la decisió s’ha pres, la transacció en sí, és el resultat d’un procés en el que intervenen persones i factors, que han de conèixer-se. Per tot això la intervenció d’un professional API assegura la celeritat, transparència i seguretat.

Tota operació econòmica en la que intervenen tants aspectes pot tenir diverses complicacions si no s’ha tingut en compte elements molt importants que pertoquen al venedor o arrendador i altres que corresponen al comprador o arrendatari.

Intentem exposar de forma breu els punts més rellevants i que es deuran dur a terme durant el procés de compra, venda o lloguer d’un immoble, per a que vostè com a venedor o arrendador repassi els aspectes que no pot deixar de tenir en compte.

Esperem que aquesta guia li serveixi d’orientació i satisfaci les seves necessitats d’informació en la tramitació d’una vivenda o local comercial.

Pel venedor

Faci un plantejament fiscal. Analitzi la repercussió de la venta de l’immoble a efectes de l’IRPF; variarà en funció del que vostè transmeti (vivenda habitual, segona vivenda, local de negoci, finca rústica o urbana afecta a una activitat, etc.) així com de la desgravació per nova inversió.

És molt important que consulti també la repercussió que l’afectarà a efectes de l’Impost Municipal sobre l’Increment del Valor dels Terrenys.

Prepari la següent documentació:

  1. Escriptura o títol de propietat
  2. Plànol de la vivenda.
  3. Estatuts de la comunitat de propietaris.
  4. Últim rebut pagat de la comunitat de propietaris.
  5. Certificat d’estar al corrent de pagaments comunitaris expedit pel president de la Comunitat.
  6. En el seu cas, deurà aportar certificat de les derrames pendents de pagament, que s’hagin pogut acordar en la comunitat de propietaris.
  7. Últim rebut del Impost sobre bens Immobles.
  8. Últims rebuts de les companyies d’aigua, gas i electricitat.
  9. Últims rebuts pagats de la hipoteca o l’escriptura de cancel·lació de la mateixa.

Per l’arrendador:

El contracte de lloguer té un termini màxim legal, pel qual no pot prorrogar-se de forma il·limitada.

És convenient tenir la Cèdula d’Habitabilitat que garanteixi que la vivenda està en condicions de ser ocupada i en el futur la Cèdula de l’Edifici.

La formació d’un contracte de lloguer implica, normalment en el mercat, exigir les despeses d’un mes de lloguer com a dipòsit de garantia (dos si la vivenda està moblada o és un local de negoci), a més un mes de lloguer com honoraris per l’API i el pagament d’una mensualitat avançada.

Pacti la revisió anual de l’import del lloguer en el contracte. Recordi que és important deixar ben clara la referència i el càlcul de la revisió. És millor utilitzar models de contractes que estiguin ben estudiats per professionals i ja provats en moltes ocasions.

Abans de posar en lloguer la vivenda, revisi les instal·lacions (funcionament d’interruptors, panys, etc.), faci un repàs de pintura, comprovi que els electrodomèstics funcionen correctament i encomani-li a una empresa especialitzada la neteja de la vivenda, amb tot això s’evitarà problemes i llogarà la vivenda a millor preu i més ràpidament.

  • Recordi que es pot pactar la repercussió de l’I.B.I.
  • Recordi que s’ha de registrar i dipositar la fiança en les Comunitats Autònomes.

Si està pensant en qualsevol operació immobiliària

Si està pensant en qualsevol operació immobiliària, vagi a un professional. Un API, les sigles d’Agent de la Propietat Immobiliària.

No tots els operadors del mercat són API, hi ha moltes agències, però els API li donen garantia, seguretat i transparència.

Qui és un API?

API (Agent de la Propietat Immobiliària) és el professional legalment habilitat i l’únic al que l’Administració Pública reconeix mitjançant la concessió d’un títol oficial expedit pel Ministeri de Foment, la formació necessària per l’exercici de les seves funcions, procurant el compliment de la legalitat en les transaccions Immobiliàries. Si té algun dubte truqui o consulti amb el Col·legi la relació dels API col·legiats a la seva província.

Logo API Lleida negatiu

Quines són les funcions de l’API?

La mediació en la compravenda, permuta, traspàs, cessió i arrendament de bens immobles.

La mediació en la concessió de préstecs amb garantia hipotecaria sobre immobles. Emissió de dictàmens sobre valor de venda, cessió o traspàs de bens immobles.

Qui sol·licita els serveis de l’API?

A més d’aquelles persones interessades en la transmissió de bens immobles, els serveis dels API són sol·licitats també pels Registres Públics, l’Administració de l’Estat i els Jutjats i Tribunals de Justícia de tots els ordres.

Què garanties ofereixen els API?

A més d’aportar la formació necessària per portar a bon fi les operacions en les que intervenen i estar sotmesos a la disciplina col·legial, que depurarà la responsabilitat en el que pugui incórrer en les seves relacions amb tercers, el C.O.A.P.I. té subscrit a favor de tots les col·legiats una pòlissa d’Assegurança de Responsabilitat Civil Professional.

Com assessora l’API?

Posant al servei dels usuaris el seu coneixement del mercat i de la legalitat, comprovant la correcció i exactitud de la operació i intervenint entre els interessos de les parts.

0010754954I-849x565